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                                                      O direito de superfície

  O direito de superfície está consagrado no Código Civil no artº 1524º.

  É um direito real, concedido a outrem, pelo proprietário e consiste na faculdade, perpétua ou temporária, de construir ou manter uma obra em terreno alheio, ou de nele fazer ou manter plantações. Pese embora, o direito de superfície consagre a titularidade de um direito real, é vulgarmente confundido com arrendamento, cuja dinâmica com o bem emerge de uma relação de direito das obrigações.

Como se constitui o direito de superfície?

  O direito de superfície constitui-se, nos termos do artigo 1528.º do C.C., mediante contrato, testamento ou usucapião, podendo, até, resultar da alienação de obra ou árvores pré-existentes no terreno, desde que não inclua a propriedade do solo.

Quais são os direitos e encargos do superficiário e do proprietário do solo?

  Aquando da constituição do direito de superfície convenciona-se o preço pago pelo superficiário sobre a aquisição do mesmo. E, não obstante, o pagamento do valor estipulado ser sempre em dinheiro, tal quantia tanto pode ser liquidada numa única prestação ou através de uma determinada prestação anual, perpétua ou temporária, à luz do disposto no artigo 1530.º do C.C.
  Contudo, antes do início da obra ou das plantações, o uso e a fruição da superfície do terreno pertence ao proprietário do solo, o qual, no entanto, não pode impedir nem tornar mais onerosa a construção da obra ou a plantação, quando esta vier a suceder. De igual forma, conforme preceito do artigo 1533.º do C.C., o uso e a fruição do subsolo pertencem, a todo o tempo, ao proprietário, sendo este responsável por eventuais prejuízos causados ao superficiário em consequência da exploração que fizer do subsolo.
  Além disso, por regra, o proprietário do solo goza, em último lugar, do direito de preferência na venda ou dação em cumprimento do direito de superfície, salvo nos casos em que sendo enfitêutico o prédio incorporado no solo se prioriza o direito de preferência do proprietário.

Como se extingue o direito de superfície?

  Pese embora no título constitutivo as partes poderem estipular a extinção do direito de superfície dependendo da verificação de qualquer condição resolutiva ou até em consequência da destruição da obra ou das árvores, o direito de superfície extingue-se também:

  • No caso de o superficiário não concluir a obra ou não proceder à plantação dentro do prazo fixado ou, na falta de fixação, dentro do prazo de dez anos;

  • Uma vez destruída a obra ou as árvores, o direito de superfície extingue-se se superficiário não reconstruir a obra ou não renovar a plantação, dentro dos mesmos prazos a contar da destruição;

  • Quando constituído por tempo certo e tendo decorrido o prazo;

  • Pela reunião, na mesma pessoa, do direito de superfície e do direito de propriedade;

  • Por via do desaparecimento ou inutilização do solo;

  • Pela expropriação por utilidade pública.

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