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Comprar um terreno para construir casa

  Antes de celebrar um contrato de promessa de compra e venda, deve solicitar ao vendedor os documentos referentes ao imóvel, a certidão de registo predial e a caderneta predial atualizadas são fundamentais para saber se o terreno tem ónus ou encargos que impeçam ou prejudiquem a sua decisão de avançar com a aquisição do bem imóvel.


  Caso o terreno se destine a construção deverá consultar também o PDM – Plano Diretor Municipal junto da Câmara Municipal da área onde este se encontra localizado:

  • O regulamento, no qual se encontram estabelecidas as regras que se aplicam ao uso, transformação e ocupação do solo, com carácter vinculativo perante as entidades públicas e particulares;

  • A planta de ordenamento, na qual é possível verificar a organização do espaço presente no território municipal;

  • A planta de condicionantes, onde são identificadas zonas de servidão administrativa, e quaisquer restrições de utilidade pública que possam limitar ou impedir de qualquer forma específica o aproveitamento do solo para outros fins.

  A consulta destes documentos irá permitir saber se é possível construir no terreno que pretende adquirir, e que condicionantes poderão ser aplicáveis.


  O ideal é que o terreno esteja já inserido numa zona com autorização para construção e que as infraestruturas básicas, tais como saneamento básico e linhas de tensão elétrica, se encontrem facilmente acessíveis.
Para além da consulta do PDM, em terrenos não integrados em loteamentos é necessário apresentar um projeto de licenciamento junto da câmara municipal. Trata-se de um projeto base de arquitetura de uma nova construção. Após o deferimento deste projeto de licenciamento, será necessário pedir ainda o alvará de construção e, mais tarde, a licença de habitação.


  Em terrenos já integrados em loteamentos, importa ainda consultar a última versão do alvará de loteamento deferido e eventuais planos de pormenor que possam existir e que regem a construção nesse terreno. Esta caracterização requer que seja feita uma consulta à autarquia.

  É deste plano que resultam as características da possível construção (polígono de implantação, áreas, número de pisos, caves, altura de muros etc.).


  Deverá verificar no Regulamento Municipal de Taxas Relacionadas com a Atividade Urbanística e Operações Conexas do Município toda a informação sobre as taxas aplicáveis e também as isenções e reduções disponíveis.
  Existem dois tipos de taxas a que o processo de licenciamento estará sujeito, sendo elas:

  • Taxas Urbanísticas

  • Taxa de Compensação Urbanística

  Por fim, importa ter em conta que, para além das taxas aplicáveis a nível municipal no processo de licenciamento, a compra de um terreno para construção encontra-se igualmente sujeita ao pagamento de IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) e o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) no momento da aquisição do mesmo.

 

Como funciona o financiamento bancário


  Caso já tenhas adquirido o terreno ou tenhas dinheiro suficiente para o adquirir por tua conta, deves saber que há soluções no mercado que contabilizam o valor do terreno como capitais próprios de entrada do processo de crédito, no qual os bancos te emprestam no máximo 90% da totalidade do projeto, isto é, terreno e obras.


  Por outro lado, se ainda necessitares de financiar parte do terreno, deves ter em consideração que a maioria das entidades não te financiará mais que 50% do valor do mesmo e, normalmente, é necessário que já tenhas projeto aprovado, entre outros documentos.


  Desta forma, o ideal será pensares em adquirir o terreno por tua conta, diligenciar o necessário para obter as licenças e contares com o financiamento apenas para a construção do imóvel.
  Exceto algumas exceções, o crédito à construção é disponibilizado por tranches à medida que a obra vai evoluindo, sendo que é possível conseguires um período de carência de capital, ou seja, um período em que apenas pagas juros sobre o montante que libertaste, o que permite algum alívio financeiro no momento inicial do processo.
 

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