Mais Valias
 

 

 

 

 

 

 

 

 

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não.

Encontrar o valor da mais valia

  As mais valias ou menos valias realizadas correspondem aos ganhos ou perdas obtidos com a transmissão onerosa de um activo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o seu custo de aquisição, podendo ser acrescidas ao valor de aquisição as despesas inerentes à compra e venda, bem como os encargos comprovadamente incorridos com a sua valorização e podem dizer respeito a activos tangíveis, como por exemplo imóveis, ou activos intangíveis, como por exemplo produtos financeiros.

MV = Vvenda - [ ( Vaq * Cf ) + Encv + Daq + Dvenda ]

MV - Mais Valia

Vvenda - O valor mais alto entre o valor de venda ou valor patrimonial 

Vaq - Valor de aquisição que consta no IMT

Cf - Coeficiente de desvalorização da moeda, se entre a compra e venda passaram mais de 24 meses 

Encv - Encargos com a valorização se inferior a 12 anos

Daq - Despesas de aquisição

Dvenda - Despesas de venda

   Regime de tributação

  Se não tem a sua residência fiscal em Portugal pagará um imposto de 28% sobre o total da mais valia encontrada.

  Se tem a sua residência fiscal em Portugal o cálculo do imposto a pagar depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais valia, pois a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, as despesas declaradas, entre outros factores.

   O imposto será cobrado sobre 50% da mais valia encontrada, excepto se o imóvel esteve afecto ao alojamento local nos últimos três anos, pois nesse caso, o imposto será cobrado sobre 95% da mais valia encontrada (segundo o orçamento de estado 2021).

Exclusões

   As mais valias imobiliárias decorrentes da venda de habitação própria permanente podem beneficiar de uma exclusão, total ou parcial, de tributação nos seguintes casos:

  1. Quando se tratem de contribuintes em situação de reforma ou com pelo menos 65 anos, desde que se verifique o investimento do valor da venda do imóvel na aquisição de contrato de seguro financeiro do ramo vida, na adesão individual a um fundo de pensões aberto ou ainda na contribuição para o regime público de capitalização nos 6 meses seguintes à venda.

  2. Se houver reinvestimento do valor de realização, na aquisição de outra habitação própria permanente entre os 24 meses anteriores à venda e os 36 meses posteriores e afectar o novo imóvel à sua habitação própria permanente através da actualização da sua morada fiscal, nos 12 meses após o reinvestimento.

  3. Na aquisição de terreno para construção de imóvel e respectiva construção para habitação própria permanente.

  4. Na ampliação ou melhoramentos de outro imóvel, destinado à habitação própria permanente do sujeito ou do seu agregado familiar.

​  Nos casos de construção ou ampliação tem até ao fim do 5º ano seguinte à venda para afectar o novo imóvel à sua habitação própria permanente através da actualização da sua morada fiscal, desde que faça a inscrição do imóvel ou das alterações na matriz predial no prazo de 48 meses desde a data da venda.

  Este novo imóvel poderá ser localizado em território português ou no território de outro estado membro da União Europeia ou de espaço Económico Europeu.

  De referir ainda que, com excepção dos terrenos para construção, quando se tratem de mais valias provenientes da venda de um imóvel que tenha sido adquirido antes de 1 de Janeiro de 1989 (data de entrada em vigor do Código de IRS) as mesmas não ficam sujeitas a tributação, ainda que devam ser reportadas na declaração de IRS. 

   Para mais informações ou para solicitar uma simulação para o seu caso específico preencha o seguinte formulário

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